Najemna razmerja

Oddaja in najem stanovanja

Prvi korak, k oddaji stanovanja je sestava kvalitetnega oglasa, ki ga lastnik stanovanja lahko objavi na spletni strani m2. S pomočjo tega oglasa ga bodo študenti, ki jih najem zanima, lahko našli in vzpostavili kontakt. Drugi pomemben korak je temeljit ogled stanovanja. Ta korak je pomemben za obe morebitni stranki najemne pogodbe, saj ima najem brez ogleda lahko pravne posledica v zvezi z možnostjo uveljavljanja stvarnih napak.

Stranki nato skleneta najemno pogodbo. Tako lastniki stanovanj, kot tudi študenti, se lahko na nas obrnete za pomoč pri sestavi najemne pogodbe po meri. S podpisom najemne pogodbe stranki vstopita v najemno razmerje.

Opozorilo:

Na podlagi določb Stanovanjskega zakona se oddajanje stanovanja brez najemne pogodbe kaznuje z globo od 500 do 1.200 EUR. Oseba, ki v stanovanju biva brez najemne pogodbe, nima pravne podlage za bivanje v stanovanju.

Pravice in dolžnosti najemnika

Najemnik ima pravico uporabljati stanovanje v skladu s pogodbo, opraviti neodložljiva popravila ter nato zahtevati povrnitev škode in stroškov, zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine in zahtevati sorazmerno znižanje najemnine za čas, ko stanovanja ni mogel uporabljati zaradi opustitve lastnikove dolžnosti zagotavljanja normalne uporabe stanovanja.

Dvakrat letno mora dovoliti vstop lastniku v stanovanje, da ta preveri uporabo. Dovoliti mora vstop, ki je potreben, da se izvedejo popravila in izboljšave na stanovanju. Lastnika mora obveščati o napakah na stanovanju in pridobiti soglasje lastnika, če poleg najemnika biva dodatna oseba več kot šestdeset dni, v obdobju treh mesecev.

Najemnik ne sme spreminjati prostorov in obstoječe opreme brez pisnega soglasja lastnika. Stanovanje ne sme dati v podnajem brez lastnikovega soglasja. Poleg tega odgovarja za škodo, ki jo povzroči z nepravilno uporabo stanovanja. 

Prijava začasnega prebivališča:

Najemnik mora v 3 dneh od dneva naselitve prijaviti začasno prebivališče. Prijava začasnega prebivališča je brezplačna, opravi pa se na katerikoli upravni enoti ali krajevnem uradu na območju Republike Slovenije kakor tudi preko enotnega državnega portala e-uprava s kvalificiranim digitalnim potrdilom.

S pooblastilom najemnika, lahko prijavo začasnega prebivališča zanj opravi tudi tretja oseba (starši, najemodajalec, ...). Za prijavo potrebuje veljaven osebni dokument in dokazilo, da imate pravico do prebivanja na naslovu, ki ga prijavljate (najemna pogodba ali pisno soglasje lastnika stanovanja, ki ga ni potrebno overjati). 

Prijava začasnega prebivališča traja največ eno leto, po preteku tega obdobja pa mora študent prijavo obnoviti v osmih dneh.

Kako lahko ukrepa najemnik, kadar najemodajalec opusti svoje dolžnosti? Kako ukrepa, če z najemodajalcem najemne pogodbe nista zapisala?

Kadar najemodajalec opusti svojo dolžnost zagotavljanja normalne uporabe stanovanja (npr. popravilo počenih cevi), lahko najemnik predlaga, da izvedbo nujnih del odredi stanovanjska inšpekcija.  Če ta dela niso opravljena, jih lahko opravi najemnik na stroške najemodajalca, tako da jih pobota s stroški najemnine. V skrajnem primeru lahko najemnik od najemodajalca zahteva, da mu priskrbi drugo primerno stanovanje.  

V primeru, da najemna pogodba ni sklenjena, najemnik ni varovan po zakonu, saj v stanovanju biva nezakonito. Lastniku stanovanja lahko predlaga sklenitev najemne pogodbe, v skrajnem primeru pa se iz stanovanja lahko izseli.

Ali se najemna pogodba lahko odpove oz.  predčasno prekine?

Da, najemno pogodbo lahko predčasno odpovesta tako najemnik kot najemodajalec. Če v pogodbi ni določeno drugače, lahko najemnik pogodbo odpove kadarkoli, ne da bi za to navajal razloge. Odpoved se poda pisno z 90-dnevnim odpovednim rokom.

Najemodajalec lahko pogodbo odpove z 90-dnevnim odpovednim rokom, kadar so krivdni razlogi na strani najemnika (npr. neplačilo najemnine, povzročanje večje škode na stanovanju). Pred tem mora najemnika pisno opomniti na kršitve in mu postaviti primeren rok za odpravo. Če najemnik kršitev ne odpravi, lahko najemodajalec odpove pogodbo. 

Lastnik lahko pogodbo odpove tudi iz nekrivdnih razlogov oz. razlogov, ki niso našteti v najemni pogodbi, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

Kaj lahko stori najemnik, kadar mu najemodajalec noče vrniti varščine? Kaj če nima potrdila o plačilu varščine?

Kadar najemodajalec noče vrniti varščine kljub temu, da na stanovanju oz. opremi ni bila povzročena škoda, najemnina pa je v celoti poplačana, lahko študent varščino izterja po sodni poti. V postopku mu bo dokazovanje olajšalo potrdilo o plačani varščini oz. določba v najemni pogodbi, s katero se je opredelil namen in višina varščine.

Pred sprožitvijo sodnega postopka priporočamo, da poskusi doseči dogovor z najemodajalcem samostojno ali s pomočjo mediacije.

Ali lahko najemodajalec najemnika prisilno izseli iz stanovanja?

Da, vendar morajo biti za to podane z zakonom določene predpostavke. Najemodajalec lahko najemnika prisilno izseli takrat, ko so krivdni razlogi na strani najemnika, ta pa kršitve ne odpravi v roku, ki mu ga lastnik postavi v pisnem opominu. Najemodajalec po izteku roka za odpravo kršitev (min. 15 dni) odpove pogodbo z 90-dnevnim odpovednim rokom. V kolikor glede odpovedi pride do spora, se pogodba odpove s tožbo. 

Kadar se stanovanje odda v najem brez pogodbe, lahko najemodajalec kadarkoli vloži tožbo na izselitev. 

Več informacij o najemnih razmerjih lahko dobite tudi na: info@svetovalnica.com.

V primeru konflikta z najemodajalcem pa vam predlagamo tudi mediacijo.